공매 경매, 건축 허가 승계의 모든 것

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공매 경매, 건축 허가 승계의 모든 것

공매 경매, 법률전문가에게 물어보았습니다.

단하나의 문장경매나 공매로 토지를 낙찰받은 경우 건축 허가 승계는 어렵지만, 행정소송을 통해 해결할 수 있습니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

경매로 낙찰받은 토지

경매로 낙찰받은 토지에는 건축 허가를 넘겨받는 방법이 중요합니다. 건축 허가를 받은 상태에서 착공 이전이거나 건물을 신축 중인 경우가 많습니다. 착공 전이라면 토지만 경매로 넘어가는 경우가 일반적입니다. 신축 중인 건물이 있는 경우, 신축 중인 건물은 경매 대상이 되지 않으므로 토지만 경매로 넘어가는 상황이 발생합니다. 이러한 상황에서 건축 허가를 어떻게 승계받을지 알아보겠습니다.
 

신축 중인 건물

건물이 아직 사용 승인을 받지 못했거나 미등기 상태일 경우, 법원의 촉탁에 의한 보존등기로 강제로 보존 등기를 할 수 있습니다. 이 경우 채권자는 가압류를 하거나 토지와 함께 경매에 넣을 수 있습니다. 이러한 경우 토지와 신축 중인 건물을 모두 낙찰받은 경우에는 건축 허가권을 승계받기 쉬운 편입니다. 매각 대금 완납 후 건축주 명의 변경 신고를 하면 허가권자가 이를 수리해줍니다.
 

토지만 낙찰받은 경우

토지만 낙찰받은 경우에는 건축 허가권 승계가 법적으로 어렵습니다. 이때는 종전 건축주와의 합의가 가장 손쉬운 방법입니다. 그러나 실무적으로 종전 건축주가 과도한 대가를 요구하는 경우가 많아 현실적으로 합의가 어려울 수 있습니다. 따라서 실무적으로는 허가 관청에 건축 허가 취소를 요청하는 것이 한 가지 방법입니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

허가 관청의 취소가 가능한가요?

허가 관청이 직권으로 건축 허가를 취소해주는 사례는 많지 않습니다. 대부분의 지자체는 종전 건축주와 합의해서 허가권을 승계받으라고 요구합니다. 이는 경매나 공매로 토지 소유권이 상실되었을 때 공사 착수나 완료가 불가능해지는 경우가 많기 때문입니다. 허가 관청의 취소 요청이 받아들여지지 않으면 행정소송을 통해 해결해야 할 수도 있습니다.
 

공사 착수 요건이 무엇인가요?

공사 착수 요건에 대한 법적 기준은 대법원 판례에 따라 다릅니다. 건축 공정상 행정 절차를 마친 후 건물 신축을 위한 굴착공사에 착수해야 공사 착수로 인정됩니다. 경계 측량이나 기존 건축물 철거 등은 공사 착수로 인정되지 않습니다. 실질적인 공사의 실행으로 인정받으려면 최소한의 굴착공사를 해야 합니다.
 

건축법 개정 내용이 무엇인가요?

2017년 7월 17일 이전의 건축허가는 1년 이내에 공사에 착수해야 했습니다. 이후 개정된 건축법은 허가받은 날로부터 2년 내에 공사에 착수하지 않으면 허가를 취소할 수 있도록 규정하고 있습니다. 경매나 공매로 소유권을 상실한 경우 6개월 이내에 공사를 착수하지 않으면 허가를 취소할 수 있습니다. 이러한 개정 규정은 허가 취소 요건을 완화하고 구체화한 것입니다.
 

허가 관청이 직권 취소를 거부할 때 어떻게 해야 하나요?

허가 관청이 직권 취소를 거부하면, 건축 허가 취소 신청을 거부처분으로 받아들이고 행정소송을 제기해야 합니다. 행정소송을 통해 허가 관청을 상대로 취소 처분을 받아내는 것이 중요합니다. 판결을 통해 취소 처분을 받으면 새롭게 허가를 신청할 수 있습니다. 대법원도 이러한 행정소송의 필요성을 인정하고 있습니다.

 

결론

결론적으로, 경매나 공매로 토지와 건물을 낙찰받은 경우 건축 허가 승계는 쉽지 않습니다. 실무적으로 허가 관청의 직권 취소를 요구하거나 행정소송을 통해 해결해야 하는 경우가 많습니다.

 

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