부동산공매물건, 전문가가 알려주는 절차와 방법

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부동산공매물건, 전문가가 알려주는 절차와 방법

부동산공매물건, 법률전문가에게 물어보았습니다.

부동산 담보신탁의 공매 절차는 전문가의 도움을 받아 체계적으로 접근해야 합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

부동산공매의 의미

부동산 공매는 공개 매각을 줄인 말로, 신탁계약에 따라 신탁부동산을 공개적으로 판매하는 절차입니다. 수탁자가 신탁부동산을 가장 비싸게 사려는 사람에게 판매하는데, 이는 신탁 관계인들에게 유익합니다. 수탁자가 낙찰자와 체결하는 계약은 일반 매매계약과 동일합니다. 부동산 공매는 민사집행법, 국제징수법 등에 따라 진행될 수 있습니다. 부동산 담보신탁의 공매 절차는 위탁자가 스스로 진행하는 절차입니다.
 

공매 절차의 주체

부동산 담보신탁의 공매 절차는 부동산 신탁회사가 주체가 되어 진행됩니다. 최근에는 한국자산관리공사(KAMCO)에서 운영하는 온비드를 통해 공매 절차를 대행하는 회사들도 있습니다. 이는 공정성을 유지하기 위한 방법입니다. 온비드를 사용하더라도 공매의 주체는 여전히 부동산 신탁회사입니다. 민사신탁에서는 수탁자가 절차를 대행하여 진행합니다.
 

신탁부동산의 환가처분

신탁부동산의 환가처분은 공매 이외에도 여러 방법이 있습니다. 토지신탁에서는 분양이 일종의 매각이 될 수 있습니다. 처분신탁에서는 신탁 목적 자체가 신탁부동산의 처분입니다. 수탁자는 자신의 신탁 사무처리 비용을 회수하기 위해 자주 매각 절차를 진행할 수 있습니다. 이는 신탁법 제48조 제2항에 규정된 사항입니다. 따라서 공매 절차는 이러한 환가 절차의 하나로 볼 수 있습니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

공매 절차는 어떻게 진행되나요?

부동산 담보신탁의 공매 절차는 채권자인 우선수익자의 요청에 따라 시작됩니다. 채무자가 돈을 갚지 못하면 채권자는 수탁자에게 공매를 요청합니다. 수탁자는 위탁자에게 확인 후 공매 절차를 진행합니다. 최초 공매 가격은 감정평가를 통해 결정됩니다. 신탁회사는 두 개의 감정평가 기관을 통해 평균값으로 가격을 정하는 것이 일반적입니다.
 

공매 절차는 어떤 방식으로 공개되나요?

공매 절차는 신문과 부동산 신탁회사의 인터넷 홈페이지에 공고됩니다. 민사신탁의 경우, 수탁자는 두 군데 일간지에 공매 공고를 내고 절차를 진행합니다. 낙찰자가 나오면 매매계약을 체결하고 매매대금을 받아 배당 절차를 진행합니다. 유찰이 되면 일정 비율로 가격을 낮추어 재입찰을 진행합니다. 수위매매계약도 가능하여 초기 가격으로 매수할 수 있는 기회가 주어집니다.
 

법원 경매 절차와의 차이는 무엇인가요?

부동산 신탁회사는 법원 경매 절차를 많이 준용합니다. 이는 분쟁과 소송을 예방하기 위한 방법입니다. 신탁계약과 내부 규정이 모든 상황을 커버하지 못하기 때문에 법원 경매 절차를 참고하여 공매를 진행합니다. 민사신탁의 경우에도 수탁자가 법원 경매 절차를 따르는 것이 일반적입니다. 이를 통해 수탁자는 책임에서 자유로울 수 있습니다.
 

공매 절차를 막을 수 있는 방법이 있나요?

공매 절차를 막기 위해서는 공매 절차 중지 가처분과 부동산 처분 금지 가처분이 있습니다. 공매 절차 중지 가처분은 법원의 신문 기일이 지정되며, 부동산 처분 금지 가처분은 신청서 제출만으로 가능합니다. 공매 절차 중지 가처분은 수탁자의 주소지 관할 법원에서, 부동산 처분 금지 가처분은 부동산 소재지 관할 법원에서 처리됩니다. 각각의 가처분은 신청자와 사유에 따라 인용 확률이 달라집니다.

 

결론

부동산 담보신탁의 공매 절차는 복잡하지만, 이를 이해하고 적절히 대응하면 효과적으로 부동산을 관리할 수 있습니다. 공매 절차를 중지하거나 부동산 처분을 금지하기 위해서는 적절한 가처분 신청이 필요합니다.

 

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