매매계약서, 안전하고 확실하게 작성하는 법

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매매계약서, 안전하고 확실하게 작성하는 법

매매계약서, 법률전문가에게 물어보았습니다.

매매계약서는 철저한 준비와 확인이 필수입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

계약서 준비

매매계약서 작성 전에 준비해야 할 사항들이 있습니다. 첫째, 녹음기를 준비하여 계약의 모든 과정을 녹음하는 것이 중요합니다. 둘째, 공인 중개사뿐 아니라 제3자가 계약 현장에 함께 하는 것이 좋습니다. 셋째, 계약 당일 발행된 부동산 등기사항 전부 증명서, 토지 대장, 건축물 대장, 지적도, 토지 이용 계획서를 확인해야 합니다. 이 서류들은 반드시 최신 상태여야 하며, 신분증도 지참해야 합니다. 과거의 서류로 인한 사기 피해를 방지하기 위함입니다.
 

당사자 확인

매매 계약의 당사자는 매도인과 매수인으로, 매도인은 해당 부동산의 소유자여야 합니다. 계약서 작성 당일 발행된 등기부의 갑구에 기재된 최종 소유자와 계약하는 매도인이 일치하는지 확인해야 합니다. 대리인이 나오는 경우, 위임장을 포함한 모든 관계 서류를 철저히 확인해야 합니다. 매도인 본인의 인적 사항 증명 서류와 대리인 관계 서류도 받아 두는 것이 안전합니다. 현장에서 매도인에게 전화를 걸어 위임 사실을 확인하는 절차도 필요합니다.
 

목적물 확인

부동산의 현황을 나타내는 대장과 권리 관계를 나타내는 등기부를 구별하는 것이 중요합니다. 건축물 대장이나 토지 대장에 기재된 면적과 등기부상 면적이 다를 경우, 대장에 기재된 면적을 기준으로 계약서를 작성하는 것이 안전합니다. 대장과 등기부에 기재된 용도가 다른 경우, 대장의 용도에 맞춰 등기부를 변경한 후 계약하는 것이 좋습니다. 등기되지 않은 부동산을 거래할 때는 반드시 등기를 완료한 후에 거래해야 합니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

불법 건축물인가요?

불법 건축물 여부는 등기부가 아닌 대장에 기재됩니다. 매매 계약 당시 대장에 불법 건축물이 등재되지 않았더라도, 나중에 조사를 통해 등재될 수 있습니다. 이를 방지하기 위해, 매매 계약을 체결하기 전에 시청에 민원을 제기하여 불법 건축물 여부를 조사하는 것이 필요합니다. 불법 건축물이 확인되면 매매를 피하거나, 문제를 해결한 후에 매수하는 것이 좋습니다. 계약 후 문제를 해결하려면 시간과 비용이 많이 듭니다.
 

매매 대금은 어떻게 하나요?

매매 대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급 일자를 명시해야 합니다. 상가 건물 거래 시 부가세가 별도로 표시되어야 합니다. 계약금은 해약금으로 추정되며, 계약금 단계에서 자유롭게 해제할 수 있습니다. 계약금을 위약금으로 하려면, 계약서에 특약을 명시해야 합니다. 이는 계약 해제 시 위약금 기준을 설정하는 데 필요합니다.
 

권리 제한 사항을 어떻게 하나요?

계약 당시 가압류나 가처분 등의 권리 제한 사항이 있는 경우, 계약서 특약 사항에 매도인이 이를 언제까지 말소할지를 명시해야 합니다. 매도인이 말소하지 않으면 즉시 해제할 수 있는 조항을 추가해야 합니다. 이는 매수인이 법률적으로 불리한 상황을 방지하기 위함입니다. 계약 해제를 위해 이행 최고와 반대급부 이행 제공 등 복잡한 절차를 거치지 않도록 하기 위해서입니다.
 

임대차 문제는 어떻게 하나요?

전세나 월세 등 임대차를 낀 부동산을 매수하는 경우, 명도 문제를 어떻게 해결할 것인지 명시해야 합니다. 매도인이 세입자 명도 문제를 언제까지 해결할 것인지, 해결되지 않으면 어떤 책임을 질 것인지, 위약금은 어떻게 처리할 것인지 계약서에 명시해야 합니다. 예를 들어, 중도금 지급기일까지 세입자 명도를 해결하지 못하면 즉시 계약을 해제할 수 있다는 조항을 추가해야 합니다.

 

결론

부동산 매매 계약서는 계약 당사자, 목적물, 매매 대금 등 주요 사항을 명확히 기재하고, 불법 건축물 여부와 권리 제한 사항을 철저히 확인해야 합니다. 계약 전 철저한 준비와 세부적인 특약 사항 기재로 문제 발생을 방지할 수 있습니다.

 

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