상가임대차계약서, 분쟁 예방과 효율적인 작성법

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상가임대차계약서, 분쟁 예방과 효율적인 작성법

상가임대차계약서, 법률전문가에게 물어보았습니다.

상가임대차계약서는 세부 사항을 꼼꼼히 확인하고 작성해야 합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

건물 표시

상가건물 임대차계약서를 작성할 때 가장 먼저 중요한 것은 건물 표시가 정확히 되어 있는지 확인하는 것입니다. 특히, 오래된 건물의 경우 등기부등본이나 건축물대장에 나와 있지 않은 가건물이 포함될 수 있습니다. 이로 인해 면적이 실제와 다를 수 있으며, 추후 문제 발생 시 책임 소재가 불분명해질 수 있습니다. 따라서, 계약서와 건축물대장, 등기부등본을 꼼꼼히 비교 확인하는 것이 중요합니다.
 

보증금 확인

상가 임대차 계약서에서 보증금과 월세를 확인하는 것도 중요합니다. 특히, 환산보증금이 일정 금액을 초과하면 상가임대차보호법 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 환산보증금은 보증금에 월세를 100배 곱해 산정합니다. 이 금액이 법적 한도를 넘으면, 임대차보호법이 아닌 일반 민법이 적용됩니다. 이를 통해 임대차 계약 당시의 보증금 및 월세 인상 가능 여부를 확인해야 합니다.
 

원상회복

상가 임대차 계약서에서 원상회복 조항은 매우 중요합니다. 인테리어가 되어 있던 상가를 임차인이 어떤 상태로 돌려놓아야 하는지를 명확히 해야 합니다. 구체적인 특약을 통해 인테리어 원상회복의 범위를 명시하면 분쟁을 예방할 수 있습니다. 이로 인해 임대인과 임차인 간의 책임 소재를 분명히 하고, 추후 발생할 수 있는 갈등을 줄일 수 있습니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

보증금 환산이 중요한가요?

환산보증금이 중요한 이유는 상가임대차보호법의 적용 여부가 달라지기 때문입니다. 일정 금액을 넘지 않으면 임차인은 법적 보호를 받지만, 이를 초과하면 일반 민법이 적용되어 임차인의 보호가 약해질 수 있습니다. 따라서, 계약서 작성 시 환산보증금을 정확히 계산하여 법적 보호를 받을 수 있도록 해야 합니다.
 

재건축 시 명도 특약이 필요한가요?

재건축 시 명도 특약은 구체적으로 작성되어야 합니다. 단순히 재건축 시 즉시 명도라고만 작성하면 법적 효력이 없을 수 있습니다. 임대인은 재건축 계획을 명확히 고지하고, 공사 시기 및 소요 기간 등을 구체적으로 명시해야 합니다. 그렇지 않으면, 법원에서 무효로 판단될 가능성이 높습니다.
 

권리금 관련 특약이 유효한가요?

권리금 관련 특약은 상가임대차보호법에 위배되지 않아야 유효합니다. 임차인이 권리금을 주장할 수 없다는 특약은 법적 효력이 없습니다. 상가임대차보호법 제15조에 따르면, 임차인에게 불리한 약정은 무효로 간주되기 때문입니다. 따라서, 계약서에 권리금 관련 특약을 넣을 때 주의가 필요합니다.
 

제소전화해조서의 효력은 어떤가요?

제소전화해조서는 판결문과 동일한 효력을 가집니다. 그러나 임차인에게 불리한 내용은 법원에서 직권으로 삭제할 수 있습니다. 임차인의 권리금 회수나 계약갱신 요구권을 배제하는 내용은 효력이 없습니다. 제소전화해조서는 임차인의 법률 위반이나 월세 미지급 등 기본 의무 불이행 시 강제집행 목적으로 사용됩니다.

 

결론

상가임대차계약서를 작성할 때는 건물 표시, 보증금 확인, 원상회복 조항 등 세부 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 상가임대차보호법에 위배되지 않는 특약을 넣어 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 전문 변호사의 자문을 받아 계약서를 작성하면 법적 분쟁을 사전에 방지할 수 있습니다.

 

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