전세보증보험 가입 불가, 주요 사례와 해결 방안

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전세보증보험 가입 불가, 주요 사례와 해결 방안

전세보증보험 가입 불가, 법률전문가에게 물어보았습니다.

전세보증보험 가입 불가, 철저한 계약 검토가 필수입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

대항력 상실

전세보증보험에 가입한 후 대항력과 우선변제권을 상실하면 보험금 지급이 거절될 수 있습니다. 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 임차권등기명령이 완료될 때까지 다른 주소로 전입신고를 해서는 안 됩니다. 이는 임차인이 주택을 보증받기 위해 필수적인 조건입니다. 보증사고가 발생하면, 보증기관이 임차인의 전세금을 대신 지급하지만, 대항력과 우선변제권이 없으면 보증기관도 손해를 볼 수 있습니다. 그러므로 보증기관은 이 조건을 매우 중요하게 여깁니다.
 

보증 효력 미발생

전세보증보험의 보증 효력이 발생하지 않는 사례도 많습니다. 보증 효력은 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날부터 발생합니다. 이를 지키지 않으면 보증 효력이 발생하지 않아 보증금 지급이 거절될 수 있습니다. 예를 들어, 대출 실행일에 주택을 인도받고 전입신고 및 확정일자를 받지 않으면 우선변제권이 확보되지 않아 문제가 발생합니다. 이는 보증기관이 경매를 통해 회수할 수 있는 금액이 없기 때문입니다.
 

사기성 계약

사기성 계약으로 인해 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 보증 한도를 맞추기 위해 다운계약서나 업계약서를 작성하는 경우가 대표적입니다. 다운계약서는 실제보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것이고, 업계약서는 반대로 실제보다 높은 금액으로 작성하는 것입니다. 이러한 사기성 계약은 보증기관이 보증금 지급을 거절하는 주요 이유 중 하나입니다. 보증기관은 돈을 주고받은 계좌 이체 내역 등을 통해 이러한 사기를 확인합니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

보증금을 돌려받지 못한 경우에는 어떻게 해야 하나요?

전세 사기를 당하고도 전세보증보험을 통해 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 이러한 경우, 임차인은 민사소송을 통해 집주인을 상대로 보증금을 청구해야 합니다. 그러나 소송은 시간과 비용이 많이 들기 때문에 예방이 최선입니다. 전세계약 시, 잔금일 이후에도 근저당 설정 등의 제한을 두지 않는 특약 사항을 포함하는 것이 좋습니다. 이는 임차인을 보호하기 위한 중요한 방법입니다.
 

왜 전입신고와 확정일자가 중요한가요?

전입신고와 확정일자는 전세보증보험에서 중요한 역할을 합니다. 대항력과 우선변제권은 이 두 가지 절차를 완료한 다음 날부터 발생합니다. 만약 이를 지키지 않으면, 그 사이에 집주인이 근저당권을 설정할 수 있습니다. 이는 보증금 반환 순위에서 밀리게 되는 결과를 초래합니다. 보증기관은 이러한 위험을 방지하기 위해 보증 효력 미발생 조건을 설정합니다.
 

던지기 수법이 무엇인가요?

던지기 수법은 전세 사기 중 하나로, 집주인이 잔금일에 집을 다른 사람에게 팔아버리는 경우입니다. 대항력의 효력은 전입신고 다음 날부터 발생하므로, 잔금일에 새로운 집주인에게 집이 매매되면 임차인은 대항력을 상실하게 됩니다. 이로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다. 이를 방지하기 위해 전세 계약 시 특약 사항을 철저히 검토해야 합니다.
 

전세보증보험 가입 시 주의사항은 무엇인가요?

전세보증보험에 가입할 때는 몇 가지 중요한 점을 주의해야 합니다. 첫째, 전입신고와 확정일자를 반드시 받고, 이를 대출 실행일에 맞춰야 합니다. 둘째, 계약서 작성 시 다운계약서나 업계약서를 작성하지 않아야 합니다. 셋째, 전세 계약 시 특약 사항을 꼼꼼히 검토하고 근저당 설정 등을 방지하는 조항을 추가해야 합니다. 이러한 주의사항을 지키면 전세보증보험 가입과 보증금 반환이 원활하게 이루어질 수 있습니다.

 

결론

전세보증보험 가입 불가는 대항력과 우선변제권 상실, 사기성 계약 등 다양한 이유로 발생할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 전세 계약 시 주의사항을 철저히 지키고, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

 

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