오피스텔전세사기, 피해 예방을 위한 필수 지식

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오피스텔전세사기, 피해 예방을 위한 필수 지식

오피스텔전세사기, 법률전문가에게 물어보았습니다.

오피스텔 전세 사기를 예방하려면 철저한 확인과 준비가 필수입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

깡통전세

오피스텔 전세 사기에서 가장 많이 발생하는 유형 중 하나가 깡통전세입니다. 깡통전세는 매매가와 전세가가 비슷하거나 매매가보다 높은 경우를 말합니다. 이런 경우 집주인이 부도가 나거나 집이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 예를 들어, 1억 3천만 원짜리 오피스텔이 경매에 넘어갔을 때, 경매가 유찰되면 최저 입찰가가 계속 떨어져 보증금을 받을 수 없습니다. 따라서 매매가의 70% 이하인 오피스텔을 선택하는 것이 안전합니다.
 

근저당

근저당은 집주인이 집을 담보로 대출을 받은 금액을 말합니다. 전세 계약을 할 때, 근저당이 많이 설정된 집은 피하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 집주인이 1억 5천만 원짜리 집에 1억 원의 근저당을 설정했다면, 경매가 진행될 경우 은행이 먼저 배당을 받아 세입자는 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 근저당 설정 금액과 전세 보증금을 합쳐 매매가의 70% 이하인 오피스텔을 선택해야 안전합니다.
 

대항력

대항력은 세입자가 전세 계약 후 전입신고를 통해 법적으로 보호받는 권리입니다. 전입신고를 하면 다음 날부터 대항력이 생기고, 이를 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다. 예를 들어, 전입신고를 하지 않으면 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 받을 수 없습니다. 전세 계약 후 반드시 전입신고를 해야 합니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

우선변제권이 무엇인가요?

우선변제권은 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 생기는 권리입니다. 이를 통해 집이 경매에 넘어갔을 때 세입자가 은행보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 확정일자를 받은 시점이 은행의 근저당 설정 시점보다 빠르면 세입자가 먼저 배당을 받습니다. 따라서 전세계약 후 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 합니다.
 

전세권 설정이 중요한가요?

전세권 설정은 확정일자와 유사하지만 즉시 효력이 발생합니다. 전세권 설정을 하면 전입신고를 하지 않아도 우선변제권이 생깁니다. 예를 들어, 전세권 설정을 하면 세입자가 즉시 법적으로 보호받을 수 있습니다. 실거주하지 못하는 경우에도 전세권 설정을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다.
 

전세 보증 보험에 가입해야 하나요?

전세 보증 보험은 전세 보증금을 보호받기 위한 보험입니다. 보험에 가입하면 집이 경매에 넘어갔을 때 보험사가 보증금을 지급합니다. 예를 들어, 전세 보증 보험에 가입하면 경매가 진행되어도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 전세 계약을 할 때 보증 보험 가입 여부를 꼭 확인해야 합니다.
 

갭 투자 사기를 예방하려면?

갭 투자는 부동산을 매입하기 전에 세입자를 구해 전세 보증금으로 매입하는 방식입니다. 집값이 떨어지면 경매로 넘어가 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 예를 들어, 4억짜리 부동산을 3억의 전세 보증금과 1억의 대출로 매입했다가 집값이 떨어지면 경매 시 보증금을 받지 못합니다. 따라서 전세계약 전 근저당을 확인하고 갭 투자 위험이 있는 오피스텔은 피해야 합니다.

 

결론

오피스텔 전세 사기를 예방하기 위해서는 깡통전세, 근저당, 대항력, 우선변제권, 전세권 설정, 전세 보증 보험, 갭 투자 사기 등의 개념을 정확히 이해하고 주의 깊게 계약을 체결해야 합니다.

 

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